下半年走勢(shì)如何?根據(jù)中銀國(guó)際、招商證券等機(jī)構(gòu)發(fā)布的下半年房地產(chǎn)業(yè)投資策略報(bào)告，對(duì)“市場(chǎng)下行”整體判斷頗為一致。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅比上月回落的城市分別有29個(gè)和18個(gè)。其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據(jù)測(cè)算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落;二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月與4個(gè)月回落。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“從全國(guó)數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)整體漲幅開始加速放緩的原因在于一二線城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下行，雖然三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅被拉動(dòng)下行。”張大偉表示，從趨勢(shì)來(lái)看，一二線城市開始逐漸進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。
易居研究院公布的數(shù)據(jù)也印證了這一觀點(diǎn)，全國(guó)一二線熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌”趨勢(shì)。“愉見財(cái)經(jīng)”查詢到，易居監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬(wàn)平方米，環(huán)比減少5%，同比減少16%;從環(huán)比數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比下跌;4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為213萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6%，同比減少38%，北京同比減幅最大，為49%。
業(yè)內(nèi)相關(guān)分析人士稱，目前數(shù)據(jù)釋放出的信號(hào)，充分說(shuō)明此前過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)得到了遏制。隨著房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)攀升態(tài)勢(shì)的終結(jié)，同比漲幅數(shù)據(jù)也會(huì)逐步體現(xiàn)出調(diào)控的效果。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)為此表示，上述數(shù)據(jù)說(shuō)明自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現(xiàn)。交易量下滑也說(shuō)明部分城市投資投機(jī)需求得到有效的抑制。另外，同比數(shù)據(jù)的下跌也印證了市場(chǎng)繼續(xù)降溫的判斷。
不過(guò)值得一提的是，包括北京、杭州和天津等在內(nèi)的15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市在5月新房?jī)r(jià)格同比漲幅也全線回落，回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。其中，合肥房?jī)r(jià)回落幅度最大，漲幅收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)，廈門回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平;5個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)。深圳環(huán)比下滑0.6%;廣州環(huán)比上漲0.9%，漲幅略有回落。
總之，無(wú)論是從四大一線城市看，從15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市看，還是從70個(gè)城市看，5月大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)基本都是漲幅回落、降幅擴(kuò)大或由升轉(zhuǎn)降，收縮、下行的趨勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)分析認(rèn)為，這說(shuō)明全國(guó)新一輪樓市政策的作用正在持續(xù)顯現(xiàn)。
針對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前樓市的特點(diǎn)是：一線城市總體降溫，二線城市市場(chǎng)有分化，弱房?jī)r(jià)和熱房?jī)r(jià)城市相互牽制，三四線城市總體升溫。
張大偉也認(rèn)為，兩年前房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的一二線城市從上個(gè)月開始進(jìn)入到調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲到2016年的二線城市拉動(dòng)樓市上行，直至現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫(kù)存明顯提速，同時(shí)也接下了一二線城市房?jī)r(jià)上漲的接力棒。
另外，在流動(dòng)性收緊、調(diào)控深化和下行周期到來(lái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨冷，幾乎成為業(yè)界的共識(shí)。近日，中銀國(guó)際、招商證券、東莞證券等機(jī)構(gòu)發(fā)布下半年房地產(chǎn)業(yè)投資策略報(bào)告，盡管對(duì)部分指標(biāo)的判斷有所分歧，但對(duì)“市場(chǎng)下行”整體判斷頗為一致。
綜合多重因素判斷，今年全年，房地產(chǎn)投資、拿地、房企資金來(lái)源等指標(biāo)的增速都將出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)銷售規(guī)模和房?jī)r(jià)甚至有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。